Por Delta Ponce, Macarena Camargo, Roberto García, Paloma López-Portillo y Yunuen Mora.
Entre 2013 y 2015 se aprobó la construcción de 197 torres plurifamiliares, esto es cuatro veces más que todo lo que se había avalado desde el 2009. Una revisión física de 37 de estas torres en construcción arrojó que 43 por ciento no tienen ningún tipo de permiso a la vista, lo cual violenta la Ley de Gestión Urbana para el Municipio de Guadalajara. Este no es el único problema. Muchas de las torres no aparecen en los registros de construcción autorizados por el municipio, ni en el listado de construcciones que -en el mismo lapso- fueron avaladas por el Tribunal Administrativo del Estado (TAE).
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62 por ciento de los permisos otorgados, entre enero de 2007 y marzo de 2016, para la construcción de torres en Guadalajara se concentran en la administración del priísta, Ramiro Hernández García (2013-2015). El exalcalde, con el aval de su Secretario de Obras Públicas, José Luis Moreno Rojas, autorizó tan sólo en su último año de gestión la construcción de 112 torres; esto de acuerdo a la información contenida en el documento DTB/1038/2016, obtenido por este equipo de investigación a través de la unidad de transparencia del municipio de Guadalajara.
En este mismo documento se detalla que del 1 de enero de 2007 al 31 de marzo de 2016, lo que corresponde a cuatro administraciones municipales, se han otorgado 317 permisos de construcción para torres por la Dirección de Obras Públicas de Guadalajara, de éstos 139 se ubican en la Zona 2.
Entre 2007 y 2009, bajo la administración de Alfonso Petersen (PAN), se otorgaron 21% de los permisos; entre 2010 y 2012, con Aristóteles Sandoval y Francisco Ayón (PRI), 15%; con Ramiro Hernández (PRI), el ya mencionado 62%; y en lo que va de la administración de Enrique Alfaro (Movimiento Ciudadano), y hasta el 31 de marzo, se han otorgado cinco permisos de construcción, el 2%. Esto significa que ocho de cada diez permisos de construcción para torres fueron autorizados desde que el PRI recuperó la alcaldía de Guadalajara en 2009.
La construcción de torres y la ausencia de control
Este aumento desmedido en la construcción de torres en Guadalajara, de acuerdo con Jorge Gastón González Alcerreca, Director de Obras Públicas del municipio, es consecuencia de que “hemos estado (en Guadalajara) más de 25 años sin un plan de desarrollo urbano”.
El desorden urbano en el que vivimos ha originado que 116 de los 139 permisos de construcción se focalicen en la Zona 2 (Minerva) de Guadalajara, la cual abarca a las colonias Americana, Arcos Vallarta, Chapalita, Colomos Providencia (Providencia), Country Club, Jardines del Bosque, La Fayette, Ladrón de Guevara y Monraz.
Tras detectar esto, el equipo de investigación hizo un recorrido por estas nueve colonias del municipio de Guadalajara en las que localizó 37 torres habitacionales en construcción, 13 de las cuales se localizaron en la colonia Country Club.
El trabajo de campo consistió en detectar si las torres tenían visibles datos como nombre de la obra, inmobiliaria o constructora encargada de la obra, número de permiso, número de control y tipo de obra avalado por el municipio de Guadalajara, los cuales son algunos de los requisitos básicos -y los que se consideraron más importantes- según el artículo 49 del reglamento de Gestión Urbana para el Municipio de Guadalajara:
Los Directores Responsables de Obra o Proyecto están obligados a colocar en lugar visible desde la vía pública y desde la fecha en que se inicien los trabajos, un letrero de dimensiones mínimas de 45 por 60 centímetros, donde aparezca su nombre, título, número de registro como perito, número de licencia de la obra, la tipificación de la edificación, así como los giros compatibles con la misma de acuerdo al dictamen de trazo, usos y destinos específicos emitido con base al Plan Parcial de Desarrollo Urbano, número oficial del predio, deberá incluir, en caso de existir Peritos Corresponsables, el título, nombre, corresponsabilidad y número de registro de los mismos.
La revisión en estas 37 torres arrojó que sólo 12 de ellas tenían a la vista el nombre de la constructora y/o inmobiliaria, una tercera parte de estas torres son operadas a través de la empresa Inver Estate de México (http://www.inverestate.mx/).
Además, 19 de las 37 obras registradas no tienen a la vista el tipo de obra, 21 carecen del número de registro y 19 número ni siquiera tiene público el número control, lo cual violenta el Reglamento de Obras Públicas Municipales y hace imposible reconocer quién está detrás de cada obra e, incluso, imposibilita a posibles interesados el saber si la obra en cuestión está en regla o no.
González Alcarreca comentó que el Área de Inspección y Vigilancia del municipio de Guadalajara es la instancia encargada que estas obras tengan la lona de permisos a la vista. Sin embargo, puede ocurrir que la construcción no los tenga. En el caso que un inspector revise y no se tengan, primero se le da un aviso para que la ponga y si vuelve a ir y aún no la tiene a la vista representaría una multa.
Dichas multas, según la Ley de Ingresos 2016 (Capítulo II, Sección XXIII), pueden darse por:
No tener en la finca o construcción, la licencia de alineamiento, licencia de construcción, plano autorizado y bitácora de construcción, se sancionará tanto al propietario como al perito quienes para estos efectos responden solidariamente, de: $395.00 a $790.00 pesos.
No refrendar la vigencia de la licencia de construcción, se sancionará tanto al propietario como al perito quienes para estos efectos responden solidariamente, de: Uno a tres tantos del valor de los derechos del refrendo
Además, los inspectores se encargan de revisar que las obras tengan las licencias; en caso de que no las tengan, “inmediatamente se clausura la obra”, dijo González Alcarreca, lo cual al parecer no se cumple, pues de las 37 torres contabilizadas sólo 21 tienen todos los documentos en regla, esto de acuerdo con la base de datos que la Dirección de Obras Públicas de Guadalajara entregó al equipo de investigación. En dicho documento, estas 21 torres tienen el estatus de “Entregado” y, por lo tanto, son las únicas que podrían construirse.
Al respecto, el presidente municipal de Guadalajara, Enrique Alfaro, declaró a finales del año pasado que “tras detectar presuntas irregularidades en el otorgamiento de licencias de construcción por parte de la administración anterior encabezada por el priísta, Ramiro Hernández, el ayuntamiento tapatío emprendió tres juicios de lesividad o revocación de licencia para dos edificios de vivienda vertical y una gasolinera”. (El Economista, 07 de diciembre de 2015)
En una revisión general, sólo 29 de las 37 torres contadas aparecen en el listado de obras que solicitaron permiso de construcción en el municipio, mientras que las ocho restantes ni siquiera cuentan con licencia municipal o no poseen un amparo del TAE. Esto significa que existe una irregularidad total en torres que sí están siendo construidas pero que carecen de todo permiso y/o aval administrativo. Dichas torres son las siguientes:
Al cuestionarle directamente sobre estas irregularidades a González Alcarreca, mencionó que se “tuvo suerte o le pagó al de la inspección, o lo hizo de noche y muy rápido. No sé, hay tantas cosas que hay que entender [...] Yo les digo, yo construyo un edificio sin permiso, no lo puedo escriturar, porque ¿en base a qué escrituro?" (sic), dijo el Director de Obras Públicas de Guadalajara.
El problema, como él lo refiere, viene después, cuando los departamentos de las torres se venden y no pueden ser escriturados por la falta de permisos de construcción; lo cual forma parte de las consecuencias de que este tipo de construcciones se den de manera irregular, ya sea por suerte o por corrupción, como sugirió el funcionario municipal.
González Alcarreca agregó que acabar con estas irregularidades es complicado, ya que “la cantidad de licencias no da para la cantidad de inspectores”, esto ante la falta de personal que supervise que todas las torres cumplan con todos los requisitos marcados por los reglamentos municipales.
Las 37 torres que se revisaron para esta investigación se ubican en nueve colonias que están a una distancia estimada de 15 minutos una de la otra. La revisión de las torres podría realizarse, si así se quisiera, yendo a una colonia diariamente. Para saber sobre esto, se buscó al Director de Licencias y Permisos del municipio de Guadalajara , Carlos Enrique Torres Lugo, se deseaba que éste diera su opinión ante las irregularidades detectadas por esta investigación, sin embargo, el funcionario rechazó la entrevista argumentando que sus ocupaciones le impedían recibirnos.
Las torres con sello del TAE
De acuerdo al artículo 4 del Reglamento Interior del Tribunal de lo Administrativo del Estado de Jalisco (TAE), el TAE es el órgano especializado del Poder Judicial del Estado que cuenta con la competencia de resolver controversias de carácter administrativo y fiscal entre particulares y autoridades estatales, municipales y organismos descentralizados, así como controversias entre el estado y el municipio.
De acuerdo con la Unidad de Transparencia TAEJAL (folio 00737516), durante el 2007-2015 se registraron 203 resoluciones por concepto de obra pública en el municipio de Guadalajara. A partir de estos datos se puede destacar que 43 sentencias fueron reconocidas como válidas, dejando al resto anuladas o suspendidas.
De las 203 resoluciones, 80 de ellas se reclamaron por inconsistencias en el trámite Dictamen de Trazos, Usos y Destinos Específicos; éste determina el uso de los suelos a partir del Plan de Desarrollo Urbano del Centro de Población y del Plan Parcial del Desarrollo Urbano. El área responsable del trámite en el municipio de Guadalajara es la Dirección Técnica de Obras Públicas.
Por otro lado, al hacer un conteo de las resoluciones por periodos administrativos en el municipio, se puede apreciar que en el periodo de Alfonso Petersen Farah (2007-2009) y Aristóteles Sandoval y Francisco Ayón (2010-2012) tuvieron similares cifras en cuanto al número de demandas ante el TAE. Cabe mencionar que en el periodo de los alcaldes priístas, de las 76 apelaciones presentadas, 40 reclaman inconsistencias en el Dictamen de Trazos, Usos y Destinos Específicos, siendo las administraciones con mayor número de demandas en relación al trámite.
A través de los datos presentados, se ha detectado que las constructoras que realizan el trámite ante el Ayuntamiento para la construcción de torres también procedieron a hacer demandas ante el TAE por controversias administrativas, todo en un mismo periodo.
En entrevista con el académico y urbanista del ITESO, Alejandro Mendo Gutiérrez, contó que aunque los diseñadores arquitectónicos sí toman en cuenta los reglamentos de construcción cuando los presentan a la autoridad municipal a revisión, “hacen ciertas trampas al final y le agregan un piso más del autorizado, pensando que después mediante un juicio en el TAE, pagando una multa leve, ya les condonan esas faltas”.
De las 37 torres revisadas para esta investigación, seis iniciaron un proceso legal ante el TAE antes de iniciar formalmente el trámite de la licencia en Obras Públicas del Ayuntamiento de Guadalajara. En la siguiente tabla, se puede observar la situación descrita con el nombre de las torres constituidas legalmente:
El documento de la Unidad de Transparencia del TAEJAL, también señala la demanda por el trámite reclamado. De las seis constructoras presentadas anteriormente, cuatro de ellas demandaron al TAE por inconsistencias en el Dictamen de Trazo, Usos y Destinos Específicos. Sin embargo, ninguna de las presentadas obtuvo una respuesta aprobatoria, lo cual imposibilita la construcción de la torre por medio del TAE. Se debe mencionar que, a pesar de ello, actualmente están en proceso de construcción. Hay casos como la Torre Sky SAPI de CV, Península Country Club S.A de C.V, Desarrollo P. Hierro S.A de C.V y Multidesarrolladora del Country S.A de C.V que operan sin licencia municipal porque todavía no se recogen los documentos que avalen el proceso o siguen en trámite.
De las 37 torres contabilizadas, se encontró que la torre del propietario GS Constructora Y cuenta con una lona en su construcción que informa que tiene resolución en el TAE, sin embargo, en la base de datos proporcionada por dicho Tribunal, no aparece tal resolución. Esto puede sugerir que así como se pueden presentar irregularidades en la base de datos (ya sea del TAE o del Ayuntamiento), también la información (vía las lonas de las construcciones) puede estar manipulada. Esto hace evidente que hay una opacidad muy grande alrededor de la construcción de las torres, ya que al menos esta edificación se está construyendo sin contar con permiso alguno.
Álvaro Aguilar Razura, presidente actual y representante legal de la asociación de vecinos de la colonia Colomos Providencia, toma la iniciativa para apelar ante estas construcciones. Sin embargo, menciona que “hay calles donde no se permite el uso de suelo para un edificio, y el TAE los dio (los permisos). Ante el TAE nosotros peleamos y peleamos y nos piden fianzas muy caras y no podemos gastar los dinerales en defensa de tantas torres”.
Consecuencias de las torres habitacionales
Hay elementos para creer que la mayoría de las torres que se encuentran en construcción, no solo en Guadalajara, sino en toda la Zona Metropolitana son construidas a pesar de las irregularidades que presentan en los permisos. A la larga, esto ocasiona problemas con la venta, como pasó en "La Reserva", una torre ubicada en Acueducto #5500, donde hubo inconsistencias por falta de permisos de habitabilidad. Por lo tanto, quienes ya habían comprado “su” departamento, no pudieron disponer de él.
La construcciones desmedidas también ocasionan problemas con la gente que ya vivía en la zona antes de la construcción de las torres, como lo mencionaba el presidente actual y representante legal de la asociación de vecinos de la colonia Colomos Providencia, Aguilar Razura, quien explica que la asociación de colonos y vecinos de la colonia no se oponen a la construcción de torres verticales, sino que se oponen al desorden con el que se llevan a cabo las construcciones. Además, propone que las autoridades le den la primer anuencia a las asociaciones de colonos para que “los vecinos aledaños le den el primer visto bueno a esa construcción”.
También comenta que la pronta construcción de torres en la colonia ha provocado en la vida cotidiana que los vecinos estén "a sabiendas que si se construye un edificio al lado de tu casa, te van a quitar viento, sol, tranquilidad, seguridad y privacidad", (mismas afectaciones que menciona la asociación de colonos de Country Club) además de que actualmente tienen cuatro construcciones de torres y se quieren hacer entre seis y siete más. "No se pueden parar los crecimientos en las ciudades, sobre todo verticales", afirma.
Al respecto, el investigador Mendo Gutiérrez agregó que “la expansión urbana de la ciudad se da en función de los intereses inmobiliarios”, y esto ocasiona que “la aparición de torres en particular es un grave síntoma de polarización social porque segrega a las capas de la población con mayor capacidad económica, y las va agrupando en áreas que se supone son exclusivas por la calidad ambiental que tienen o los privilegios de ubicación, etc. [...] Una configuración urbanística así genera implicaciones sociales”.
De hecho, otro tipo de consecuencias con estas construcciones son las ambientales. El investigador Mendo Gutiérrez argumentó que “tienen que ver con la excavación y la alteración de la geografía del territorio de donde se levantan, porque hay que hacer unas perforaciones muy grandes que alteran el curso del agua subterránea. Sí hay impactos específicos en el territorio inmediato".
En cuanto a la aprobación desmedida de permisos y licencias, opina que “no se ha metido a la cárcel a funcionarios o regidores que el último día de su gestión aprobaban hasta 400 cambios de usos de suelo. [...] El delito urbano sigue siendo una utopía”.
