Après un premier semestre soutenu et marqué par de nombreuses transactions à Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux, le second semestre a connu un infléchissement significatif. La fin d’année est restée atone. 62 % des signatures sur le territoire ont été recensées au premier semestre 2016. La demande de bureaux commercialisés sur Grand Paris Seine Ouest a totalisé près de 137 000 m² pour 193 transactions, traduisant un tassement de la demande placée.
Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux, toujours locomotives de GPSO sur le marché de bureaux
Le territoire est toujours marqué par la dichotomie entre deux communes : Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux, qui concentrent 93 % des transactions de l’année, soit 19 des 20 principales transactions. En 2016, la surface moyenne des transactions est de 512 m² à Boulogne-Billancourt et 1 273 m² à Issy-les-Moulineaux. Si Boulogne-Billancourt a signé la plus grosse transaction de l’année (Française des Jeux sur 24 000 m²), Issy-les-Moulineaux affiche 7 des 10 principales transactions sur le territoire.
Boulogne-Billancourt se maintient à un bon niveau grâce à son offre structurelle de petites et moyennes surfaces. La référence de l’année : La Française des Jeux représente à elle seule plus du tiers des volumes écoulés sur la ville. Issy-les-Moulineaux a confirmé qu’elle est avant tout un marché de grandes surfaces. Avec trois des quatre plus grosses transactions signées, la ville arrive en tête dans la tranche de surfaces comprise entre 1 000 et 3 000 m².
Sur des volumes inférieurs, Vanves a réalisé une bonne performance et se hisse, cette année, à la troisième place en nombre de transactions recensées, confirmant qu’elle constitue une alternative intéressante pour les start-up, TPE et PME en recherche de sites bien desservis, à un coût attractif.
Un territoire attractif qui fidélise les entreprises
Malgré un volume placé divisé par deux, loin du niveau exceptionnel de 2015, 2016 reste dans la moyenne décennale.
> 2016 : 193 transactions pour un volume de 136 700 m2
> 2015 : 238 transactions pour un volume de 281 800 m2
> 2014 : 149 transactions pour un volume de près de 120 000 m2
> 2013 : 201 transactions pour un volume de 198 700 m2
Cela démontre que les marchés « matures » résistent mieux aux soubresauts de l’économie. Ils représentent une valeur sûre pour l’entreprise en quête de stabilité dans un environnement incertain, et confrontée à la digitalisation de l’économie qui bouscule les organisations, le rapport au travail et les modèles économiques.
Près de 60 % des grandes transactions ont été signées pour des immeubles neufs, restructurés ou pré-commercialisés (6 des 7 principales signatures de 2016). Cela traduit à la fois l’appétence des entreprises pour des actifs de qualité (aspects techniques et confort), et la capacité de Grand Paris Seine Ouest à proposer des biens performants à des conditions financières attractives.
Elément positif et structurant du marché tertiaire de Grand Paris Seine Ouest, 5 des 7 plus grosses signatures de l’année (Française des jeux, Transdev, Nextdoor / Bouygues, Sierra Wireless, Talentsoft) sont le fait de déménagements (ou extensions) intra-GPSO, confirmant la fidélité des entreprises à un territoire économique jugé dynamique et pérenne, offrant un environnement de travail optimal (réseau de transports en commun dense, parc tertiaire de qualité, nombreux sièges sociaux, proximité des grandes écoles et des lieux de décision, écosystème numérique, équipements publics variés, espaces verts…).
L'offre neuve et restructurée encore privilégiée
Environ 120 000 m² de bureaux ont été livrés dans la Boucle Sud (Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Meudon, Sèvres, Saint-Cloud) en 2016, en majeure partie à Boulogne-Billancourt. La restructuration des tours Citylights constitue la plus grande opération.
Fin 2016, l’offre neuve ou restructurée disponible représentait moins de 80 000 m² à Issy-les-Moulineaux et Boulogne-Billancourt. Dans le même temps, l’offre de « seconde main » se densifiait. La raréfaction des produits « prime » aura peut-être pour effet de détourner les demandes vers des biens de « deuxième choix », certaines entreprises ne pouvant différer leur projet immobilier.
Conséquence logique du plus faible nombre d’immeubles tertiaires de grand gabarit disponibles à Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux, les taux de vacances sont à la baisse, respectivement 9 % et 7,3 % fin décembre 2016.
Des loyers moins chers qu’à Paris
Le loyer moyen de première main (immeubles tertiaires neufs ou de moins de cinq ans) s’établit en moyenne à 430 €/m²/an en 2016, contre 400 €/m²/an en 2015. Les prises à bail dans l’immeuble In Situ contribuent fortement à cette progression. Le loyer moyen des immeubles de seconde main (supérieurs à cinq ans d’ancienneté) est resté stable, soit 320 €/m²/an. La majeure partie des prises à bail fait ressortir des loyers faciaux compris entre 300 et 380 €/m²/an.
LES CHIFFRES CLES - 2016
GPSO représente 6% du parc tertiaire de la Métropole du Grand Paris et 5% du parc tertiaire francilien :
> 3ème parc immobilier régional après Paris et La Défense, avec près de 2,8 millions de m² dont 2,3 sur le seul périmètre Boulogne-Billancourt/Issy-les-Moulineaux
> En 3ème position en volume de bureaux écoulé (après avoir été en 2ème position en 2015, une année exceptionnelle
193 transactions recensées pour un volume global de 136 700 m² :
> En 2015 : 238 transactions pour 281 800 m²
> En 2014 : 149 transactions pour près de 120 000 m2
> En 2013 : 201 transactions pour 198 700 m2
Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux concentrent 93% des transactions :
> 3 transactions pour 2 500 m² à Sèvres (8 en 2015)
> 3 transactions pour 900 m² à Meudon (4 en 2015)
> 5 transactions pour 1 600 m² à Vanves (4 en 2015)
> 2 transactions pour 500 m² à Chaville (4 en 2015)
5 des 7 plus grosses signatures sont des déménagements (ou extensions) intra-GPSO
> Française des jeux, Transdev, Nextdoor / Bouygues, Sierra Wireless, Talensoft
