Habiter (dans) les Alpilles

LE FORUM DE L'HABITAT

Retour sur une rencontre des professionnels de l'habitat, de l'immobilier et de l'aménagement du territoire, organisée par le Parc naturel régional des Alpilles à la maison du Parc le 7/12/2017.

Une quarantaine de professionnels de l'immobilier et d'acteurs du foncier, du logement et de l'aménagement du territoire ont répondu présent à l'invitation du Parc naturel régional des Alpilles le 7 décembre 2017 pour le tout premier Forum de l'Habitat. A l'ordre du jour, réfléchir ensemble sur les solutions à LA problématique majeure de notre territoire en termes d'habitat : l'écart entre les coûts de l'immobilier et les moyens des familles qui en font le tissu économique, y travaillent, y vivent. 

Un constat partagé par tous

Notre territoire est, de fait, victime de son succès. Tous les ans, les visiteurs sont de plus en plus nombreux à venir apprécier ses paysages naturels et agricoles somptueux, goûter son doux climat, son identité forte et pratiquer son art de vivre. Séduits, beaucoup souhaitent s'y installer, notamment dans le cadre d'une résidence secondaire. Tout le monde veut sa place au soleil … Ce succès, atout indéniable pour le territoire, le met aussi sous une pression forte, notamment foncière. Les prix immobiliers grimpent et rendent difficile l'accès à la propriété et au logement pour de nombreux jeunes ménages qui travaillent sur le territoire. La conséquence directe de ce phénomène est d'une part, une population plus vieille, moins mixte et un tissu social moins dynamique ; d'autre part, un risque de diminution (voire de disparition parfois ) des terres agricoles au profit de zones résidentielles et urbanisées. Les paysages agricoles sont paradoxalement le fondement de l'identité des Alpilles et la raison d'être de leur attractivité. 

Pour répondre aux enjeux de cette problématique, le Parc naturel régional se mobilise et mobilise les acteurs du territoire.

Le forum du 7 décembre

La rencontre Forum de l'Habitat du 7 décembre s'inscrit dans un projet global du Parc naturel régional des Alpilles Elaboration de stratégie foncière opérationnelle ou Comment adapter les politiques du logement aux besoins des habitants (pour mieux utiliser le foncier*). Ce projet vise :

       - à accompagner des projets pilotes d'aménagement du territoire ayant valeur d'exemple pour tester de nouvelles pratiques en termes d'urbanisme opérationnel.

        - à mettre en synergie les acteurs du territoire

        - à apporter l'information manquante et des conseils…

Bref, le projet consiste à tout mettre en place pour faire émerger des projets d'aménagement ambitieux et structurants pour le territoire. Dans ce cadre, les nombreux participants à la rencontre du 7 décembre ont pu avoir accès aux résultats du diagnostic de territoire - sorte de photographie instantanée de l'immobilier et de l'habitat sur le territoire - réalisé pour le Parc par le cabinet ASTYM. Qui habite ce territoire ? Comment se porte réellement le marché de l'habitat ? 

*En réponse à un appel appel à manifestation d'intérêt du Conseil Régional Provence Alpes-Côte d'Azur et de l’Etat, DREAL sur les stratégies foncières opérationnelles.

Quel constat ?

1. Qui habite le territoire ? 

2. A quoi ressemble le marché de l'immobilier sur le territoire? 

Nourris de ces connaissances, les participants se sont ensuite séparés en 3 groupes pour réfléchir ensemble aux questions soulevées par la problématique de l'habitat dans les Alpilles.

quels enjeux ?

1. Le territoire est trop cher pour de nombreux jeunes, comment éviter qu'ils ne quittent le territoire ?

2. De nombreux seniors ne peuvent plus se loger non plus, comment loger nos anciens ?

3. Comment satisfaire la demande en logement, sans empiéter sur les terres agricoles, des paysages qui ont fait la renommée du territoire ?

4. Comment préserver l'attractivité du territoire  ? 

5. Comment maintenir le dynamisme économique et démographique des Alpilles, et ne pas se transformer en un territoire résidentiel privilégié pour les plus aisés ?

Le forum de l'habitat du 7 décembre 2017 rassemblait des acteurs de l'habitat et de l'immobilier du territoire, qu'ils soient publics ou privés. Bien que travaillant dans le même domaine, ils n'ont pas l'habitude de se rencontrer et de réfléchir ensemble à des actions pour le devenir du territoire.

Petit évènement en soi, ce forum de l'habitat leur a permis de se rencontrer, et d'échanger. Point de départ positif, tous sont d'accord sur le diagnostic. Reste à construire la suite…

PETIT FLORILEGE DES ECHANGES DU FORUM DU 7 DÉCEMBRE 2017

Sur la force du collectif :

"C'est un moment important dans le déroulé de la mission engagée par le Parc. On a les chiffres, il nous manque la parole. Nous sommes là pour vous écouter, et faire remonter la parole des professionnels."                 Le directeur du Parc, Eric BLOT

1. UN diagnostic À l'unisson

Un marché foncier et immobilier tendu qui accentue le décalage entre l'offre et la demande ...  Pour les habitants des Alpilles, il est de plus en plus difficile de se loger.

Le problème, c'est que le propriétaire ce qu'il veut, c'est vendre le plus cher et le plus rapidement possible.      Un professionnel du logement.

La population des Alpilles en période touristique, ce sont 1 600 lits proposés, sans compter les résidences secondaires, ce sont autant de logements prélevés pour l'habitat. Un professionnel de l'habitat.

Plus de la moitié des employés de ma commune n'y habitent pas. Un participant.

Il faudrait loger les actifs sur la commune et leur proposer des logements sociaux. Mais la réaction naturelle de la plupart des élus est de loger les enfants des familles de la commune, et qui ne sont pas forcément actifs sur la commune. C'est l'inverse qu'il faut faire. Une participante.

2. la question de l'habitat en soulève d'autres…

La problématique de l'habitat est complexe et transversale . Elle touche au fonctionnement de tout le territoire.

Le propre d'un territoire attractif, c'est qu'à force, on finit par abîmer cette attractivité avec l'étalement urbain. Un élu du territoire.

On est dans des urgences sociales et climatiques fortes, et les objectifs des PLU n'ont pas encore complètement pris conscience de cela. Un participant.

On ne peut pas parler de logement de façon déconnectée des autres problématiques. Une participante.

Il faut questionner nos formes urbaines, nos infrastructures. Un participant.

3. NOUS CONNAISSONS TOUS DES SOLUTIONS… 

Il existe néanmoins des solutions courantes que nous pouvons mobiliser judicieusement ou ajuster au contexte…

Oui, c'est possible, dans le cadre des permanences architecturales, nous on l'a fait sur une commune, on a réuni élus et propriétaires, et il y a eu des discussions autour du projet. Une architecte du CAUE.

Dans notre village, on a eu une augmentation de 50% de la population entre 2007 et 2017 et les agents immobiliers locaux disent que ça a fait baisser sa valeur. Pour préserver notre territoire, on a fait un PLU très "restrictif", alors ça va pas faire plaisir aux constructeurs, mais on tient bon, on sait qu'on est dans le vrai. Un élu.

Nous, on a discuté avec l'architecte conseil et on a réussi à convaincre un lotisseur de faire moins mais de meilleure qualité. Résultat, il a mieux vendu. Faire mieux, ça permet de mieux vendre. Une participante.

Nous avons décidé de monter un projet d'aménagement. On va mettre le curseur très haut en termes de qualité du bâti… Nous sommes quand même inquiets de ne pas avoir de réponse. Un élu.

4. NOUS pouvons réfléchir et inventer ensemble encore d'autres solutions…

Il est possible de faire autrement en inventant de nouvelles manières de faire et en mobilisant les acteurs concernés.

Mettre ensemble les élus et les propriétaires, ce serait jouable ? Un bureau d'étude.

Peut-on se débarrasser des lotissements un jour ?        Un participant.

Un jour, on le fera, on sera obligés. Y'en aura peut-être certains à réhabiliter mais pour d'autres, qui ont été construits en dépit du bon sens, on fera table rase.      Un participant

Nous serons plus denses, c'est une évidence.                Un participant.

"Pour faire du logement collectif dans les petits villages, le rôle des élus est central. Sans eux, on ne peut rien faire. Une participante.

Les différents opérateurs ne se rencontrent pas ou ne sont pas souvent d'accord entre eux. Faire en sorte que les opérateurs soient autour de la table, en soi, ça fait sens, c'est déjà un point de départ. Une participante.

Il faudrait réfléchir ensemble à des modèles de construction adaptés aux usages, plutôt que l'inverse. Un participant.

EN FAIRE +

Vous habitez le territoire et souhaitez participer à la réflexion collective,  contactez Le Parc naturel régional des Alpilles ou le CAUE  13 (Conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement des Bouches-du-Rhône), des Architectes Conseils dans les communes.

OU

Vous vous demandez quoi faire concrètement ? Vous pouvez contribuer à la qualité du développement du territoire et donc orienter son futur, par des actions ou des choix très simples.

Exemples d'actions à mettre en place :

1. Vous avez un terrain à vendre, vous pouvez en premier lieu en informer la commune où se situe le terrain. Peut-être a-t-elle identifié des besoins (habitat collectif par exemple) ?

2. Vous êtes agent immobilier ou notaire et avez dans votre portefeuille un terrain à vendre ? Vous pouvez aussi contacter la commune où se situe le terrain. 

3. Vous vendez une maison ? Pourquoi ne pas essayer de privilégier des acheteurs qui travaillent sur le territoire ? La valeur de votre bien est supérieur à leur budget ? Connaissez-vous le crédit vendeur ? Il s'agit d'une forme de leasing, comme pour les voitures, mais pour les biens immobiliers, qui permet au vendeur de mieux vendre son bien (car il touche les intérêts à la place de la banque), et à l'acheteur d'accéder à la propriété.

4. Vous êtes lotisseur et avez un projet ? Vous pouvez faire plus de logements, les produire mieux et avec moins de consommation de ressources et en moins de temps… Rapprochez-vous du Parc naturel régional, de la commune, ou les permanences du Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement (CAUE) des Bouches du Rhône) dans votre commune.

5. Vous avez un projet de construction ? Avant de commencer, bénéficiez de conseils gratuit auprès de l'Architecte des Bâtiments de France, des architectes Conseil du CAUE en commune et du Parc. 

6. Vous êtes propriétaires d'un logement inoccupé ? Vous pouvez le rénover avec des aides sur la rénovation énergétique et mobiliser des outils de garantie pour le louer.

7. Vous êtes propriétaire d'une location saisonnière, vous pourriez mobiliser des outils de garantie pour louer votre bien à l'année à des actifs du territoire par exemple. 

EN SAVOIR +

Pour en savoir davantage sur la problématique de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages sur notre territoire, le Parc naturel régional des Alpilles vous invite à regarder le documentaire "Les Alpilles, un paysage à vivre" produit par le Parc et réalisé par Anecdoc.

Vous pouvez aussi consulter en ligne le guide Habiter les Alpilles, coréalisé par le Parc naturel régional des Alpilles et le CAUE des Bouches du Rhône. 

Vous pouvez retrouver l'étude réalisée par le cabinet ASTYM pour le Parc naturel régional des Alpilles ainsi que la présentation du comité de pilotage sur le site du Parc.